城市房地产融资新机制持续发力

今年以来，住房城乡建设部、金融监管总局指导各地建立城市房地产融资协调机制（以下简称“协调机制”），支持合规房地产项目进入“白名单”，引导金融机构加大融资支持力度。中共中央政治局9月26日召开会议强调，“加大‘白名单’项目贷款投放力度”。日前，两部门联合举行全国保交房工作推进视频会议，提出进一步推动协调机制“扩围增效”，扩大“白名单”覆盖范围。

  协调机制有哪些政策创新，对保交房发挥了怎样的作用？如何进一步发挥协调机制作用，优化“白名单”管理，支持房地产市场稳健发展？记者进行了采访。

  为合规在建“白名单”项目提供精准融资支持，保障施工进度和顺利交房

  什么是“白名单”？这一制度对促进房地产项目建成交付有何作用？

  浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬说，协调机制根据房地产项目的开发建设进展及项目开发企业资质、信用、财务等情况，按照公平公正原则，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，向本行政区域内金融机构推送。这些推送出的合规在建房地产项目名单就是“白名单”。

  专家表示，“以城市为主体、以项目为中心”，是协调机制的最大特点和创新亮点。

  “我国房企一般是集团公司加项目公司的运行架构，而‘白名单’则是以合规在建项目为融资支持对象的名单。”招联首席研究员董希淼说，这有助于将房企集团的风险与房地产项目的建设区分开来，为金融机构服务在建房地产项目提供参考，促进金融机构精准满足其合理融资需求，助力保障房地产项目施工进度和顺利交房，为改善市场预期发挥积极作用。

  “需要注意的是，进入‘白名单’不意味着房地产项目一定会获得融资支持。”上海金融与发展实验室主任、首席专家曾刚说，相关金融机构将根据项目开发建设实际情况以及抵押物、资产负债、还款来源等情况，与房地产项目开发企业平等协商，按照市场化、法治化原则自主决策。

  金融监管总局有关负责人说，通过纳入“白名单”，房地产项目管理更加规范，融资更加便捷，更有利于项目建成交付和保障购房人合法权益。今年以来，金融监管总局持续指导金融机构多渠道提供房地产金融服务，用足用好包括协调机制在内的各项政策措施，房地产行业融资保持了稳中有增的态势。

  进一步推动合格项目“应进尽进”，已审贷款“应贷尽贷”，资金拨付“能早尽早”

  房地产项目“白名单”机制建立以来，探索积累了一系列经验。截至10月16日，协调机制“白名单”项目已审批通过贷款2.23万亿元。

  “房地产项目公司可通过现有流程提出申请，协调机制审核后将项目纳入‘白名单’；也可直接与金融机构对接申请贷款，金融机构按常规房地产开发贷款条件流程进行审批，对符合贷款条件的项目审批放款，向协调机制备案后将项目纳入‘白名单’。”金融监管总局有关负责人说。

  “要加大‘白名单’项目把关、推送和问题项目修复力度，对于暂时不符合条件与标准的项目，银行要提出有针对性的意见建议，协调机制应推动房地产企业采取措施尽快修复问题项目，使其符合‘白名单’项目的条件和标准，推动合格房地产项目‘应进尽进’。”董希淼说。

  商业银行如何更好参与协调机制，加大对“白名单”项目的支持力度？

  广发银行公司金融部副总经理雷敏说，在监管部门指导下，广发银行成立工作专班，由银行主要负责人牵头，客户营销、授信审批、风险管理等相关部门作为成员，设立工作会商、绿色审批、营销协同机制，形成工作合力。建立“白名单”项目营销、准入、申报、审查审批全流程绿色通道，适度下放审批权限，提高审批和放款效率，推动项目快审、快放、应贷尽贷。

  在贷款资金拨付方式方面，目前，商业银行按照项目建设进度分批将贷款资金拨付给房地产项目公司。金融监管总局有关负责人说，今后，商业银行可在与房地产项目公司协商一致前提下，根据房地产项目公司提供的用款计划，将全部贷款提前发放至房地产项目公司开立的项目资金监管账户，后续依据实际用款申请，从监管账户受托支付至用款对象。

  “提早支付上下游企业资金，使项目能提早开工建设。”这位负责人说，以更大的力度、更实的举措，进一步优化完善房地产“白名单”项目融资机制，做到合格项目“应进尽进”，已审贷款“应贷尽贷”，资金拨付“能早尽早”。

  把满足房地产行业合理融资需求和防范化解相关风险更好结合起来

  住房城乡建设部有关负责人说，年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元。在进一步发挥协调机制作用、促进房地产市场平稳健康发展过程中，如何把满足房地产行业合理融资需求和防范化解相关风险更好结合起来？

  虞晓芬说，协调机制要推动“白名单”项目单独建账核算、封闭运作管理，严禁项目资金挪作他用，确保资金用于保交付。各城市政府要切实做好协调机制相关保障与风险防控，定期组织各方会商，及时研判本地房地产市场形势和房地产融资需求，加强工作统筹和信息共享，及时向相关金融机构提供项目建设运行、预售资金监管等信息。

  董希淼说，房地产开发企业要全面真实地提供“白名单”项目财务报表、项目进度、资金需求等信息；通过项目销售、处置存量资产、引入投资者等方式改善自身现金流，合规使用信贷资金。

  “在调查审批环节，银行应准确把握‘白名单’条件和标准，加强项目审核，严格落实贷款‘三查’。在贷后管理环节，严格审查信贷资金用途和流向，与借款人约定在贷款银行开立项目资金监管账户，确保项目资本金、贷款发放、支付使用、贷款偿还等通过项目资金监管账户办理。”雷敏说。

  “引导金融机构积极满足房地产行业合理融资需求，这不仅有利于支持房地产市场平稳健康发展，同时也有利于从根本上防范金融风险。”金融监管总局有关负责人说，从目前监测情况看，“白名单”项目贷款质量良好，能够按时还本付息。有的“白名单”项目在获得融资建成后，销售回款情况明显好转，不仅保障了新增贷款的安全，也提升了对存量债务的清偿能力，实现房地产与金融良性循环。

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